来源时间为：2021-12-31
保交楼工作陆续推进，而地产销售复苏并非一蹴而就。从回乡见闻来看，当前地产销售仍面临一定压力，新盘供给明显缩减，基本是19-20年项目的持续销售。一二线城市看房客流小幅回暖，但仍以刚需和改善性需求为主；中小城市住房过剩问题仍在，核心源于居民收入与房价预期的疲弱。地产融资政策转向后“保交楼”工作陆续推进，但不同主体落地力度仍有差异，目前拿地和复工多以本地区优质地产企业为主，外来地产企业拿地明显放缓。当前地产竣工交付尚未传导至下游企业，微观调研整装家居企业订单修复相对较慢。
·尽管经历了较大程度的亏损，但企业信心的恢复速度超出我们的预期，显示中国经济的韧劲。疫情对于实体企业经营冲击较大，如惠州某鞋材料商贸城档口空置率同比上升15％，部分餐饮、文娱个体经营户也经历了较大程度的亏损。但与预期不同的是，大多企业对于来年的经营并不悲观，部分地区龙头表示年后将重启加速扩张，这一方面源于对经济复苏以及政策支持的乐观预期，另一方面源于疫后尤其是春节期间经营数据的超预期修复。除此之外，微观调研发现部分地区银行持续加大对于中小企业贷款的支持力度，疫后中小微企业资金需求出现了较为明显的增长，2022年河北省中小微企业新增贷款同比增长近70％，在总新增贷款中占比近70％，极大程度地缓解了中小微企业资金压力，助力其加速恢复。
·新能源车：中小城市国产品牌渗透加速，但竞争格局的恶化同样也在加速。中小城市新能源车渗透率尽管与一线仍有差距，但相比上一年明显提升，尤其是国产低价位中小车型正快速渗透，国产龙头比亚迪、蔚来、理想更受消费者认可，车企产品力在补贴取消后将变得更为重要。但充电桩密度低仍制约了渗透率的进一步提升。另一方面，特斯拉的降价对新能源车销售冲击明显，特斯拉自身在降价后销量均明显上升，并对二三线品牌构成了较大压力。预计全年新能源车销量在降价之下有支撑，但行业竞争烈度将进一步加剧。此外我们还发现车企交付加快、插混车型渗透率低于预期等现象。
·能源转型：新老能源格局的重塑超预期推进，光伏屋顶等新能源形式加快推广。在能源转型领域，我们看到老能源正在逐渐退出，也看到了新能源正在快速渗透。调研发现河南洛阳龙门煤矿彻底关停，而这从侧面反映出我国能源格局正在加速改变。此外，光伏屋顶已经在中部农村出现，能源转型正快速展开。
·产业集群：新兴产业集群发展快于预期，与之共生的是，城市的能源供应面临新挑战。在陕西西安与江苏溧阳，以新能源车、半导体为代表的新兴产业正在当地形成庞大的产业集群，当地政府抓住龙头企业的布局窗口期，积极引进配套企业，形成了完整的产业链。尽管春节将近，但新兴产业园区内的施工建设、生产运输仍然保持热度，业务的快速扩张使得人员返工恢复好于预期。此外，部分高耗能、制造业企业产业转移和聚集对带动电力需求激增，高新产业园区的用电负荷近年增速远高于市区，超出了供电系统员工的预期。
风险提示：经济复苏不及预期；草根调研代表性或存在偏差。
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回乡见闻，以一个人的眼光记录一方水土，从一个渺小的视角观察家乡变迁。许久未归的家乡所发生的翻天覆地变化时而引起我们唏嘘，时而接受我们赞叹，时而激起我们思考。个人见闻由点到面透视广袤世界，呈现其间习俗风貌、社会文化改变及旧常态问题所在。有别于过往单一的卖方研究视角，国泰君安证券研究所30位分析师与分公司100+首席投顾，2023春节回乡联袂调研，在祖国的四面八方不同区域不同层级不同场景，体会中国经济的真实、真切、真挚感受。
01
金融地产：保交楼工作陆续推进，地产销售复苏并非一蹴而就
根据春节回乡草根调研，保交楼工作陆续推进，地产销售复苏并非一蹴而就。从回乡见闻来看，当前地产销售仍面临着一定压力，市场新盘供给明显缩减，基本都是19-20年项目的持续销售。大城市看房客流小幅回暖，但仍以刚需和改善性需求为主；中小城市住房过剩问题仍在，核心源于居民收入与房价预期的疲弱。地产融资政策转向后“保交楼”工作陆续推进，但不同主体落地力度仍有差异，目前拿地和复工多以本地区优质地产企业为主，外来地产企业拿地明显放缓。当前地产竣工交付尚未传导至下游企业，微观调研整装家居企业订单暂无明显提升。
1.1.居民房价预期疲弱，地产销售依旧承压
随着中央经济工作会议将“稳增长”作为首要任务，地产销售需求的恢复成为了社会关注的热点。各地楼市复苏几何？从回乡见闻中我们也可以窥见端倪。
回乡见闻——重庆市（资料来源：研究所郝亚雯）
大年初三清早，我们来到了重庆新房较多的中央公园板块，属于重庆两江新区，附近随处可见塔吊和在建的楼房。据介绍，附近新盘近期比较少，因为22年房地产市场比较冷淡，有几家开发商之前拿的高价地在12000-15000左右（目前附近在售项目在20000左右），目前不敢推新盘。
下午的两个项目，平均1-2个小时里有4-5组客户到访。工作人员表示算是正常情况，比前两天好一些，毕竟那个时候大家都回家过年去了。而且跟以往春节相比，当天已经多了一半不止。这个项目虽然是改善，但是从户型看是刚需，目前12栋楼，22年四季度左右开的盘，目前已经卖了差不多三四栋楼。工作人员表示目前预售证备案价格没有太多向下空间，而且现在房企融资回来了，不像往年那样要求走量，抗压能力更强一些，现在是优惠力度最大的时候。
整体上看，基本上跟预期中一样，市场没有太多新盘供给，基本上都是19、20年以来的项目持续销售，但是从到访量来看市场呈现出复苏迹象。来看项目的客户基本是以家庭为单位，看起来主要还是以自住为主。
回乡见闻——山东滕州（资料来源：研究所魏雨迪）
山东省滕州市是山东西南地区县级市，滕州市在枣庄市下辖区县中实力最强，2021年GDp占枣庄市44％左右。滕州市内在建的房地产项目较多，草根调研了解到近几年未出现过交房问题，且房价几乎没有向下调整。走访来看，春节期间建筑工地处于临时停工状态，节后都会开工。由于22年疫情影响施工进度，预期23年赶工的概率较大。特别是目前枣庄市疫情的第一波高峰已经过去，年后复工不存在明显障碍，复工后本地对钢铁等建材的需求预期较22年更好。
与预期不同的是，虽然从数据上看我国城镇化率已经较高，但滕州市城镇化仍有较大空间。草根调研了解到，滕州市近几年城市的规模持续扩大，房建项目从未停滞，城镇化进程仍在持续。而从农村了解来看，未婚青年入城买房结婚为本地主流，举家搬迁入城也不在少数，从个别村“已进城/未进城”比例看，滕州市城镇化仍有空间，房地产对钢铁需求的支撑仍将持续。
回乡见闻——江苏苏州（资料来源：上海分公司李君）
春节返乡途中到太仓碧桂园旗下一楼盘进行了草根调研。年初二上午十点，我来到了太仓的碧桂园天璞，春节期间，营销中心安排销售人员到岗值班，特价房源、年味大赏、购房立减等活动精彩纷呈。跟销售聊天，得知太仓多处楼盘假期正常营业，但是投资客偏少，看房的大多是刚需和改善型家庭，新推的房源比一年前每平方涨价500元。目前龙湖和碧桂园的融资还是比较畅通的，楼盘都能如期交付。
回乡见闻——福建龙岩（资料来源：福建分公司揭业超）
县城楼市仍不景气，地段较好的几个新楼盘，预期价格没涨的情况下应该是好卖，但交流一圈发现销售率低于预期。地段差些的楼盘，开发商亏较多。2019年以前买的房子，普遍反映不好二手出售。另外，一个烂尾十年的，面对4A级风景区的酒店，2022年被一个开发商接走改成别墅区，销售情况仍待观察。
回乡见闻——安徽六安（资料来源：广西分公司殷俊）
与二手房交易公司沟通得知，六安叶集区房价平均4000-5000元/平，小区周边配套较为完善学校、商超、公园。恒大地产项目位置较好，早期购入者价位较高，目前在二手市场上难以达到当时购入价格。当地相对高端小区为中央花园，目前价格约5500元/平方，主要购买者为考虑家庭教育者为主，该小区旁边即是叶集第二小学。
1.2.保交楼工作陆续推进，本地优质企业拿地复工更为积极
随着地产融资端政策“三箭齐发”，房企信用风险显著收敛，“保交楼”工作的推进引发了社会的广泛关注，这在回乡见闻中也有所提及。
回乡见闻——广西桂林（资料来源：研究所杨冬庭）
本次调研围绕桂林三种不同情况的在2022年发生过停工/烂尾的楼盘展开。
融创文旅城：2017年融创接手桂林万达城后开发的住宅+文旅项目，楼盘位于高新区繁华地带且有学区位置优势，18-20年间为桂林单盘销冠，据周边了解项目于21底停工，原本预计22年6月全面复工，目前看工程进度仍低于预期，部分封顶+外立面完成部分阳台仍未封。
兴进颐景城：兴进为桂林老牌本土开发商，楼盘位于桂林临桂新区，停工预计超过一年左右，22年下半年复工，目前23年1月一期已经交付，根据售楼部了解23年能够陆续全部交付，从外部看大部分楼宇已拆除脚手架，外里面装饰已较为完整。
兴宸·山水中央：桂林五城区范围内规模最大的烂尾楼，项目规划于2014年，原计划主要用作商业地产。2015年大地产商入桂后商业广场竞争加剧，项目最终烂尾。22年中润实（广州）置业低价法拍接盘后，计划通过商改住盘活，商业比例由60％下调至28％。
2022年下半年来，整体桂林的烂尾楼/停工楼盘开始陆续复工和盘活，但不同主体落地力度仍有差异，目前拿地和复工仍以本地优质地产企业为主，外来地产企业近年在桂林拿地明显放缓，部分烂尾楼采取商改住模式（桂林政府于2022年12月出台商改住细则），通过提高住宅比例盘活当期去化，但效果仍未可知。
回乡见闻——贵州黔东南（资料来源：贵州分公司李振中）
从木炭厂经营情况逆向观察地产与家居行业景气度。本次回乡来到老家贵州省锦屏县，锦屏县位于黔东南州，州内森林资源丰富，有“杉乡”“林海”之称，本次去走访县城里面的木炭厂，主要供给黔东南的一个大经销商，该经销商承包经销黔东南地区大部分的木炭生意，不仅是这家木炭厂的，老板认识的其他木炭厂也都由这家经销商承包转销。据木炭厂的描述，2022年的销售完全没有问题，由经销商全额收购，而且是有多少要多少的状况，该经销商的下游销售主要面向黔东南地区的餐饮烧烤等，由此初步推断黔东南地区的22年餐饮端的需求量应该是恢复稳定的。
当前暂不考虑扩大生产。关键问题不是销售而是生产，目前木炭厂的产能不足并不能全力开工，木炭厂每个月产能是200吨，但是2022年只开工了5个月。
开工不足原因在于上游原料供给不足。木炭厂的原料是精细木屑，机制木炭制作流程是由木屑压制成型，然后烘烤成炭然后装箱销售。而木屑的供给由合作的板材厂提供，板材厂在生产板材的过程中会产生木屑废料，这种木屑就是木炭厂的原料来源。了解到木炭厂合作的上游板材厂都是县里面规模较大的木材企业，主要生产板材、板芯之类的，属于粗加工阶段，板芯供给给下游的家居厂或成品木板厂，用于生产成品的生态板、合成板之类，用于集成家居，整装柜子等。县里面规模较大企业，具有技术设备企业会在直接贴皮完成制作成可销售的成品板，贴牌给大企业，比如“兔宝宝”。
从回乡调研来看，地产新政出台后，部分地区的需求端修复较缓，一些整装家居企业订单呈现“预期在前、现实跟进”局面。企业经营改善的难点在于，房地产消费端改善及家
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