来源时间为：2022-07-22
教育是永恒的刚需。许多家长不惜重金购买优质教育配套，那些让人眼热心动的广告语，更加倍刺激着购房者的神经，成为楼盘广告宣传的“必杀技”。
南宁的云星城楼盘就打出了就读名校的旗号，甚至作出了如果读不了相应学校，就“无理由回购”的承诺，很多业主也奔着这个噱头为此买单。
如今，眼看房子就要交付了，业主们却发现，真实的情况与当初购房时广告宣传并不相符。那么，开发商曾经的宣传算数吗？
该图由王先生提供
看广告买了房但“货不对板”
王先生（化名）是桂林人，由于工作原因，他近几年都在南宁开展业务。格外重视教育的王先生一心想把孩子接到南宁来上学，于是他决定入手一套学区房，优质学区就是他购房的最优先目标。2021年上半年，王先生在走访多个楼盘后，决定购买南宁民族大道和古城路交汇处的一个在建楼盘——云星城。
王先生：“看到这个（楼盘）宣传双天桃，而且不仅是在广告上，包括我们之前买房的时候找了很多中介，那些中介都推荐我们，你可以看一下云星城，（楼盘）之前打出广告，如果不是双天桃的话会原价退款。”
该图由王先生提供
王先生说的“双天桃”，指的是南宁天桃实验学校（小学部）和天桃实验学校（东葛校区）。2021年6月，王先生买下了云星城一套31平的房子，总共花费近87万元，折合一平米大约2.8万元。
王先生：“它所有的宣传都是打学校的广告，如果不是学校的话，仅仅是一些商业的话，它是做不了这个房价，（近）3万（一平在南宁）是非常高的一个均价。”
王先生向记者提供了几张云星城当时的宣传图片，从图片中可以看到，在楼盘外的围挡广告上，“承诺就读双天桃学校，否则无理由回购”等宣传语赫然在目。但是，在购房合同中，开发商关于优质教育配套的宣传以及允诺内容并没有被载入。
该图由王先生提供
志愿律师：“你们当时看到这个宣传广告，你们觉得他这个宣传广告的内容是否合适？”
王先生：“我们是这样想，在业主看来，或者是我们普通人看来，他们既然能宣传，我们就相信这个事情应该他们是有底的，他还是做了（广告），而且很多。”
合同约定这个楼盘会在2022年5月底交房，后来延期至同年8月底。眼看着房子即将到手，王先生却发现，按照最新的学区划分，云星城不在当初广告宣传里说的学区范围内，这让王先生无法接受。
王先生：“当时我就完全懵掉了。”
记者：“发现自己孩子读不了之后，您有没有跟开发商这边沟通过？”
王先生：“有打电话给开发商，但是开发商就是说他们想解决方案，回去等通知，就没有下文。”
很明显，指定就读优质教育配套就是这个楼盘当初打出的最大卖点，但是这样的宣传内容靠谱吗？开发商既然答复业主已经在想解决方案，那这个解决方案出来了吗？
开发商因发布虚假广告被处罚
经过调查，开发商以优质教育配套为嘘头的广告宣传并不靠谱。记者查阅资料发现，2021年7月，南宁市市场监督管理局公布了一份行政处罚决定书。决定书里显示：广西勋爵房地产开发有限责任公司于2020年自行设计、在其公司云星城售楼中心宣传展板上发布“南宁云星城，首府教育样本，连续三年划分天桃实验学校（小学初中部）”等内容；在其公司微信公众号上发布含有“2020年南宁中考成绩揭榜，看看哪里的学区房更香，值得一提的是，云星城已经连续三年都被划分到双天桃校区”等内容的广告。
事实上，根据教育部门的答复：“云星城截至2020年11月仍未交房，因此无法作为入学依据使用，教育部门也从未将云星城划入任何一所义务教育学校的入学地段”。因此，当事人销售的云星城并不存在其广告宣传所称“连续三年被划分为双天桃校区”的情况，当事人的行为构成发布虚假广告的行为。由于违反了广告法的规定，南宁市市场监管局作出行政处罚，责令当事人在相应范围内消除影响，处罚款30万元。
栏目志愿律师、广西欣和律师事务所的王清水律师表示：“我们也注意到了，像很多开发商都有类似的这种宣传，比如说某某商圈、某某学区房，但是我记得在几年前，国家工商总局专门出台了一个关于商品房的宣传广告的具体规定，它是要求不得含有广告主能为入住者办理户口、就业及升学等事项作出具体的承诺，它（云星城）这个明显是触犯了国家工商总局所禁止的商品房广告的宣传规定，所以它肯定是违规的。我们回到广告法，广告法也有相应的规定，是要求禁止虚假和夸大类的宣传。所以，如果触犯了这样一个规定的话，市场监督管理部门是可以作出相应处罚的。”
楼盘工作人员：公司已着手处理
为了解开发商处理此事的进展，7月21日上午，记者和志愿律师，跟随王先生一起来到云星城的售楼中心。在记者等待了一段时间后，一位自称是公司策划的工作人员来到现场，告诉记者负责人无法来到现场。
工作人员：“因为你们没有提前预约，然后我们领导正好就不在这边。”
记者：“他不是说他赶过来吗？”
工作人员：“没有，我们那个销售经理他今天是休息的，然后问了上面的领导，他今天不在这边的项目。”
记者：“你们刚刚那位同事说的是他已经赶过来了。”
工作人员：“他赶不过来，他在横县。”
这位工作人员表示，学区划分出来之后，公司方面已经着手处理此事，至于何时有解决方案，还不确定。
工作人员：“这个的话，我只能说是向上级领导汇报，然后他们再形成专案去解决，因为这个问题确实是一个大问题，我们集团也是比较重视这个问题。”
记者：“你们准备什么时候给这个答复呢？”
工作人员：“具体时间（不确定），就刚刚我了解到这位业主的诉求，我这边也是马上就跟领导说了，等下我再打个电话跟领导沟通。”
截至发稿时，记者还未收到开发商方面的反馈。
王先生认为，既然读不了之前开发商承诺的学校，那开发商就应该按照承诺“回购”房产，也就是退房退款。而我们注意到，王先生说的开发商的许诺并没有落实到合同里。之前我们的志愿律师也分析过，类似的广告宣传话术是违规的，那么，在这种情况下，开发商在广告语上的承诺，能作为主张退房退款的证据吗？
律师：相关广告承诺虽未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容
栏目志愿律师、广西欣和律师事务所的王清水律师表示，要约和承诺是合同订立的一般程序。要约是希望和他人订立合同的意思表示；而要约邀请，就是邀请或者引诱他人向自己发出订立合同的要约的意思表示，像寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商品房的销售广告和宣传资料等就是要约邀请。要约邀请不等同于要约，所以如果是当事人作出的要约邀请，还达不到成立合同的条件，不会约束他人，也不能据此要求违约责任。
但是，王清水律师特别指出，如果出卖人的宣传广告，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。
具体到王先生这件事情就是，虽然开发商关于学区的相关允诺没有载入商品房买卖合同，但该允诺对王先生签订合同以及购房的价款有着重大影响，应属于开发商作出的要约，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
王清水律师：“他们的商品房买卖合同中并没有约定这方面的具体内容，（但是）我说了它的宣传广告等同于要约，也就是合同的一部分。因为我当时想买这个房，就是按照你作出的具体承诺来上某某学校，但是现在没有履行到这样一个承诺，达不到合同的目的，我觉得王先生是可以主张解除合同、退还款项。”
另一方面，王清水律师也指出，购买不动产属于家庭的大额财产处分行为，它的首要功能是居住。为选择学区而选购住房的购房人不同于普通购房者，应当对欲购买房屋的学区政策有更为深入的了解，相对普通购房者更应多一份风险意识，尽可能多去向有关部门核实相关情况，希望家长们在选房时特别留心。
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