来源时间为：2023-5-23
热度延续，拿地为全民企阵容——杭州2023年第四批集中供地解读
亿翰智库
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5月23日，杭州第四次集中供地落下帷幕，共拍出9宗地。作为备受关注的城市，杭州第四批土地供应和成交表现出哪些特征？本文通过对此分析得出结论。
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供应三大特征
杭州第四次集中供地的地块呈现以下三大特征：
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商品住宅用地计划供应同比下滑,前四次供地占全年两成
2023年杭州市区计划供应956.7万平住宅用地，其中商品住宅用地632.1万平，较2022年下降8.1%。第四次集中供地9宗共46.4万平，占全年供应量4.8%。前四次集中供地44宗共190.9万平，占全年供应量19.9%。
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临平和萧山是供地主力，价格高地滨江区也有1宗出让
此次集中出让七个区供应土地，临平和萧山区是主力，其中临平区2宗，萧山区2宗，占比近44.4%，西湖区、上城区、滨江区、余杭区和富阳区各供应1宗土地。值得注意的是，价格高地滨江区此次也有1宗出让，为本次出让楼面均价首位。
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地块质量整体优良，萧山城区新街北单元地块关注度最高
杭州本次出让土地整体而言质量较好，多数地块周边有不错的教育、商业、医疗和交通配套，中心城区或热点板块的地块自不必说，部分地块或临近刚需置业群体，需求支撑力较强，或能享受未来规划利好。
本次受关注度最高的地块是萧山城区新街北单元地块，共吸引66家房企报名，刷新2023年杭州土拍报名企业记录，最高限价37610元/平。
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成交三大特征
2023年5月23日，杭州市进行了第四次集中供地出让，市场反应颇为热烈。
5月23日，推出9宗土地全部拍出，其中有6宗通过摇号确定最终竞得人。拍出土地中，6宗触及最高限价，2宗溢价成交，1宗底价成交。出让总成交金额138.1亿元，总土地面积46.4万方，平均楼面价29348元/平，平均溢价率8.8%，触顶比率66.7%。
杭州第四次集中供地成交情况呈现以下三大特征：
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地块质量整体优良+低容积率，热度延续
第四批土拍延续前三批热度，2023年前三批次供地平均溢价率分别为9.3%、10.4%、8.4%，触顶比率分别为61.5%、60.0%、66.7%，第四批与前三批基本持平。
我们认为土地市场热度延续的原因有：（1）地块质量整体优良；（2）低容积率契合当前改善型市场需求。在推出的9宗地中，容积率2.0以下的有6宗，分别是小和山单元地块容积率1.5、临平老城区地块容积率1.1、江干科技园单元地块容积率2.0、蜀山西单元地块容积率1.8、乔司新城中心区地块容积率1.3、杭州未来科技城地块容积率1.2和富春49-1号地块容积率1.8。
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本土优势明显，滨江势头猛，两家房企首进杭州
此次杭州土拍6宗触顶地块吸引了162家企业参拍，创下新高。从拿地企业性质来看，9宗地均为民企获得，其中，6宗竞得人为本土企业，3宗为外来企业，本土拿地金额占73.2%，外来占26.8%。
本土企业中，滨江一举拿下3宗土地，成为全场拿地宗数最多的企业。外地企业中有两家新进入杭州的房企：舟山恒尊控股、德清宇诚集团，舟山恒尊控股摇号拿下萧山区蜀山西单元地块，德清宇诚集团摇号拿下杭州未来科技城地块，此外，大华集团摇号拿下此次土拍热门——萧山城区新街北单元地块。
目前来看，企业均为独立拿地，不排除部分新进房企后期引入头部品牌房企合作开发等情况。
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地块间热度分化，三大因素影响土地热度
在整体高热度下，分化依旧存在。此次出让中热度较高的是萧山城区新街北宅地和滨河区长河宅地，溢价率均在11%以上，萧山城区新街北宅地为竞争最激烈的地块，共计吸引66家房企报名；
临平老城区地块、上城区江干科技园单元地块和富春49-1号地块热度一般，三宗地块成交溢价率分别为0%,6.9%,3.0%。
这三块地块热度较低的原因有：（1）非纯宅地；（2）周边配套不完善；（3）所属区域热度不高。具体来看，（1）临平老城区地块商业商务用地面积占18.0%，上城区江干科技园单元地块中的28地块最为复杂，需要打造一个集办公、商业为一体的商业建筑，均非纯宅地；（2）上城区江干科技园单元地块离地铁、客运中心站较远，交通配套不够完善；（3）富春49-1号地块因所在富阳区区位优势稍差，自集中供地以来，该区域推出地块绝大部分均为底价成交。
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结论
通过杭州2023年第四次集中供地，我们能够得出以下结论：
1、此次土地供给三大特征：（1）2023年商品住宅用地计划供应较2022年略下降,前四次供地占全年两成；（2）临平和萧山是供地主力，价格高地滨江区也有1宗出让；（3）地块质量整体优良，萧山城区新街北单元地块关注度最高。
2、此次土地成交三大特征：（1）地块质量整体优良加上低容积率契合市场需求，地块热度延续；（2）拿地企业中本土优势明显，滨江一举拿下三宗土地，外地企业中舟山恒尊控股、德清宇诚集团两家房企首进杭州；（3）地块间热度分化，非纯宅地、周边配套不完善、所属区域热度不高，三大因素影响土地热度。
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